【2027年3月31日が期限！】相続登記の義務化とは？過去に相続した不動産も対象に！
「親から実家を相続したけれど、名義はそのままになっている」
「何十年も前に亡くなった祖父母名義の土地が残っている」
「相続した不動産を使っていないけれど、特に手続きはしていない」
このような方は、相続登記の義務化に注意が必要です。
2024年4月1日から、不動産の相続登記が法律で義務化されました。
さらに、今回の制度では2024年4月1日より前に相続した不動産も対象となっており、2027年3月31日が登記の期限となるケースがあります。
期限が迫る今、相続した不動産の名義や今後の管理について、一度確認してみてはいかがでしょうか。
今回は、相続登記が義務化された背景から、手続きの期限、登記をしなかった場合のリスク、相続した不動産の売却について詳しく解説します。
1．そもそも相続登記とは？
相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことです。
例えば、父親が所有していた実家を子どもが相続した場合、不動産登記簿に記載されている所有者を父親から相続した子どもへ変更する必要があります。
これまでは、相続登記を行うかどうかは原則として相続人の判断に委ねられており、登記をしなくても罰則はありませんでした。
そのため、相続した不動産を利用する予定がない場合や、売却する予定がない場合などには、名義変更が行われないまま長期間放置されるケースがありました。
しかし、2024年4月1日からは法律が改正され、相続登記を行うことが義務となりました。
2．なぜ相続登記が義務化されたの？
相続登記が義務化された大きな理由は、全国的に深刻化している【所有者不明土地問題】です。
所有者不明土地とは、不動産登記簿を確認しても所有者がすぐに判明しない土地や、所有者が分かっていても所在が不明で連絡が取れない土地のことです。
【相続登記がされないことで生じる問題】
例えば、何十年も前に亡くなった方の名義で土地が残っていたとします。
その間に相続人も亡くなり、さらに次の世代へと相続が繰り返されると、権利を持つ相続人が何人にも増えてしまうことがあります。
その結果、現在の所有者を特定するために多くの時間や費用が必要となり、土地の売買や活用が難しくなってしまいます。
こうした所有者不明土地の増加によって、次のような問題が発生しています。
・公共事業への影響：道路整備や河川改修などを行う際、土地の所有者と連絡が取れず、事業が進まない。
・災害復旧の遅れ：災害で被害を受けた土地の所有者が分からず、復旧工事などの妨げになる。
・土地の有効活用が困難：購入希望者がいても権利関係が複雑で、売買が進まない。
・周辺環境への悪影響：土地が適切に管理されず、雑草の繁茂や倒木などの問題が発生する。
法務省によると、所有者不明土地の発生原因の約3分の2を相続登記の未了が占めています。
このような問題を解決し、将来にわたって不動産の所有者を明確にするため、相続登記が義務化されることとなりました。
3．相続登記はいつまでに行う必要がある？
相続登記の義務化により、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
ただし、相続が発生した時期によって期限の考え方が異なります。
【2024年4月1日以降に相続した場合】
相続が発生し、自分が不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
例えば、2025年6月1日に親が亡くなり、その日に自分が不動産を相続したことを知った場合、原則として2028年6月1日までに登記が必要です。
【2024年4月1日より前に相続した場合】
今回、特に注意が必要なのがこちらのケースです。
相続登記の義務化は、制度開始前に発生した相続にも適用されます。
2024年4月1日より前に相続による不動産の取得を知っていた場合、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
例えば、次のような不動産も対象です。
・10年前に亡くなった父親名義の実家
・20年前に相続したままになっている土地
・祖父母の名義が残っている田舎の住宅
「昔の相続だから関係ない」というわけではありません。
ただし、2024年4月1日以降に初めて相続による取得を知った場合などは、そこから3年間が期限となります。
心当たりのある方は、まず不動産の登記名義を確認することをおすすめします。
4．相続登記をしなかった場合、罰則はある？
正当な理由なく相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎたからといって、必ず直ちに過料が科されるわけではありません。
例えば、相続人が非常に多く、必要な書類の収集に時間がかかる場合や、遺産分割について争いがある場合などは、正当な理由が認められることがあります。
とはいえ、「手続きが面倒だから」「売却する予定がないから」といった理由だけで放置することは避けるべきです。
特に、長期間相続登記をしていない不動産では、戸籍の収集や相続人の確認に時間がかかるケースもあるため、余裕を持った準備が大切です。
5．遺産分割協議が終わっていない場合は？
相続登記を行うためには、誰が不動産を相続するのか決める必要があるケースがあります。
しかし、相続人同士で話し合いがまとまらず、期限までに遺産分割協議を終えられない場合も考えられます。
そのような場合に利用できる制度として、【相続人申告登記】が設けられました。
相続人申告登記とは、登記簿上の所有者が亡くなったことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。
期限内に申出を行うことで、申出をした相続人については、相続登記の基本的な申請義務を履行したものとみなされます。
ただし、相続人申告登記は、正式な所有権の移転登記とは異なります。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、別途、必要な相続登記を行わなければなりません。
また、その後に遺産分割協議が成立した場合には、原則として成立から3年以内に、その内容を反映した登記が必要となります。
6．相続登記を放置することのリスク
相続登記を行わないことによる問題は、過料だけではありません。
不動産の名義が亡くなった方のままになっていると、将来の売却や管理に支障が生じる可能性があります。
① 相続人が増え、手続きが複雑になる
相続登記を行わないまま次の相続が発生すると、権利関係が複雑になる場合があります。
例えば、父親の相続時には子ども3人で話し合えばよかったものが、その後、子どものうちの1人が亡くなることで、さらにその配偶者や子どもが関係するケースもあります。
時間が経過するほど相続人の人数が増え、全員との連絡や遺産分割協議が難しくなる可能性があります。
② 売却したいときにすぐ売却できない
相続した不動産を売却する場合、原則として相続登記を行い、売主となる方の名義に変更する必要があります。
そのため、購入希望者が見つかっても、相続人の確認や遺産分割協議が終わっていなければ、売却手続きを円滑に進められないことがあります。
将来売却を検討している場合にも、早めに権利関係を整理しておくことが大切です。
③ 空き家の老朽化が進む
相続した実家などを使用せずに放置している場合、建物の老朽化にも注意が必要です。
人が住まなくなった住宅は、換気不足や雨漏りなどによって傷みが進むことがあります。
また、庭木や雑草の管理、建物の修繕など、所有している限り維持管理の負担が続きます。
状態が悪化すれば、売却前に修繕や解体が必要になる場合もあり、売却価格に影響する可能性もあります。
7．相続した不動産、この機会に売却を検討してみませんか？
相続登記の義務化は、これまでそのままにしていた不動産の今後について考えるきっかけにもなります。
特に、次のような不動産を所有されている場合は、売却も一つの選択肢です。
・相続した実家に住む予定がない
・遠方に住んでいて管理が難しい
・空き家の維持管理に負担を感じている
・固定資産税などの支出を減らしたい
・子どもや孫の世代に管理の負担を残したくない
不動産は所有しているだけでも、固定資産税や維持管理費用などが発生します。
また、今後も使用する予定がない場合、時間の経過とともに建物の状態が悪化してしまう可能性があります。
将来的に使用する予定のない不動産であれば、建物の状態が良いうちに売却を検討することも大切です。
【古い住宅や空き家でも売却できる？】
「築年数が古いから売れないのでは？」
「長年空き家になっているけれど大丈夫？」
このようなご相談をいただくこともあります。
築年数の古い住宅であっても、立地や建物の状態、価格設定などによっては、中古住宅として売却できる可能性があります。
特に、豊岡市をはじめとした但馬地域では、古い住宅をリフォームして住みたいという方や、移住先として中古住宅を探している方など、さまざまな購入希望者が考えられます。
また、建物の状態によっては、土地としての売却や不動産会社による買取など、別の方法をご提案できる場合もあります。
「売却できるか分からない」という不動産でも、まずは査定によって市場価格や売却方法を確認してみることをおすすめします。
8．相続登記が終わっていなくても売却相談は可能です！
「相続登記がまだ終わっていないから、不動産会社に相談できない」
そう考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続登記が完了していない不動産でも、売却査定や売却に向けたご相談は可能です。
実際に売却を進める際には、相続人の確認や遺産分割協議、相続登記などの手続きが必要となりますが、事前に売却価格の目安を知ることで、今後の方針を検討しやすくなります。
また、売却を前提に考える場合、登記手続きの進め方や必要な準備についても、司法書士などの専門家と連携しながら検討することができます。
相続登記をする前に、まずは不動産の価値や売却の可能性を確認しておくことも一つの方法です。
9．まとめ｜2027年3月31日の期限に向けて早めの確認を！
2024年4月1日から始まった相続登記の義務化。
過去に相続した不動産も対象となっており、2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに登記を行う必要があります。
相続登記を放置していると、過料の対象となる可能性があるだけでなく、将来的に相続人が増えたり、売却手続きが複雑になったりすることも考えられます。
これを機会に、相続した不動産の名義や今後の利用予定について確認してみてはいかがでしょうか。
相続した不動産の売却・査定は当社にお任せください！
当社では、豊岡市をはじめとした但馬地域の土地・中古住宅・空き家など、不動産の売却相談を承っております。
「相続した実家を売却したい」
「空き家になっている住宅の価値を知りたい」
「相続登記が終わっていないけれど売却を検討したい」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
売却査定・ご相談は無料です。
大切な不動産の今後について、一緒に考えていきましょう。
※本記事は2026年10月時点の制度に基づく一般的なご案内です。個別の登記手続きについては法務局・司法書士等の専門家へご確認ください。
参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
